La compravendita tra privati si basa su un accordo tra un venditore e un potenziale acquirente che può coinvolgere o meno un’agenzia immobiliare. Si possono effettuare trattative tra privati senza alcun coinvolgimento esterno e in questo caso è bene prestare attenzione, in quanto sia per comprare che per vendere occorre essere in possesso di determinati requisiti soggettivi e relativi alla casa. Scopriamo insieme come vende una casa tra privati e quali sono i documenti necessari da richiedere.
Come acquistare una casa da privato?
Se una persona decide di vendere un immobile, deve innanzitutto decidere se farlo privatamente o rivolgendosi a un’agenzia immobiliare. Sicuramente non è semplice trovare un’acquirente senza un’intermediazione, soprattutto quando non si conosce la persone che intende acquistare. In entrambi i casi, occorre mettere in commercio la casa con annunci fisici e sul web, dichiarando la propria disponibilità e il prezzo di vendita. Quando si arriva a questo punto, è necessario che la casa sia regolare sotto tutti i punti di vista pertanto è bene rivolgersi a un perito, ovvero un tecnico di fiducia che possa effettuare i controlli.
Quali controlli effettua un perito?
Anche le agenzie immobiliari e non solo i privati, si avvalgono della collaborazione di tecnici che effettuano valutazioni e controlli sugli immobili in vendita. E’ possibile che il venditore effettui i propri controlli personalmente chiedendo aiuto a un perito di fiducia. In primo luogo per mettere una casa in vendita è necessario che non ci sia nulla di abusivo a livello urbanistico.
Questi controlli vengono fatti prima dell’atto, anche dal Notaio, ma per velocizzare le operazioni e ottenere la fiducia dell’acquirente è bene che sia verificato tutto prima della messa in vendita. Una volta accertata la regolarità della casa, verificata la planimetria, la conformità urbanistica, verificato il titolo di provenienza della casa occorrerà richiedere:
- una visura catastale: per controllare che la casa sia libera da ipoteche o pignoramenti;
- l’attestazione di prestazione energetica APE: che dovrà essere allegats all’atto di vendita. Si tratta di un documento firmato da un tecnico abilitato, nel quale risulta il livello di efficienza energetica dell’immobile;
- il certificato di agibilità: ovvero un documento che viene rilasciato dal Comune che attesta la presenza nell’immobile di tutti i requisiti di sicurezza e igiene, da consegnare all’acquirente;
- il regolamento di condominio: da consegnare all’acquirente;
- una dichiarazione dell’amministratore del condominio: che attesti la regolarità dei pagamenti relativi alle spese a carico del venditore fino alla data di stipula dell’atto di compravendita oppure con l’indicazione di quanto resta eventualmente ancora da pagare. Questo documento deve essere consegnato all’acquirente, in modo che in futuro non abbia nulla a pretendere.
Richiesta di mutuo
Una volta stabilito il prezzo di vendita dell’immobile, quando non si ha la disponibilità immediata di denaro necessario per l’acquisto, l’acquirente può fare ricorso al contratto di mutuo con una banca. Per effettuare questi passaggi, è necessario che il venditore consegni tutta la documentazione inerente l’immobile da consegnare in banca.
Qualsiasi istituto bancario, prima di decidere se concedere o meno il mutuo, effettuerà una valutazione della casa da acquistare perché nell’atto verrà costituita una garanzia ipotecaria sulla casa a favore della Banca nel caso in cui non venissero pagate le rate del mutuo. La Banca non appena riceverà tutta la documentazione (visure, planimetrie ecc.), formulerà una valutazione economica offrendo una determinata somma a titolo di mutuo.
Contattare il notaio
Per vendere casa tra privati è necessario individuare un Notaio che possa stipulare il rogito Notarile. Il Notaio viene scelto solitamente dall’acquirente che poi dovrà pagare le relative spese. In questa fase, si porterà tutta la documentazione relativa alla compravendita e all’eventuale mutuo.
In caso di mutuo, il Notaio avrà il compito di redigere una relazione notarile preliminare, un documento nel quale il Notaio dichiara di avere effettuato tutti i controlli e le visure, attestando che la casa è libera da ipoteche, pignoramenti e qualsiasi altro vincolo che possa mettere in discussione la garanzia della banca. Preparata la relazione preliminare, venditore e acquirente possono mettersi d’accordo per stipulare l’atto di compravendita e mutuo.
Prima di procedere all’atto di compravendita definitivo spesso, però, venditore e acquirente chiedono al Notaio di redigere un atto preliminare comunemente noto come “compromesso”. Per scrivere questo contratto, ci si può rivolgere a un avvocato, dal momento che può essere redatto per scrittura privata semplice e non è obbligatorio l’atto pubblico. In questo modo, acquirente e venditore si accordano e si impegnano a stipulare l’atto pubblico entro una data prestabilita. In quella sede, viene versato già un acconto sul prezzo finale della compravendita.